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因房主原因未过户 购房者可排除强制执行

作者: 本院   发布时间: 2020-10-09 10:50:07

近日,西陵法院审结了一起案外人执行异议之诉案。

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案情回顾

(通讯员 周云)李某有一处20平米的商业门面房,自2014年一直出租给张某经营使用。2017年3月,李某因缺资金周转,有出售门面房的想法。李某和张某商议后,决定作价25万元出售给张某。当年4月,李某和张某签订售房合同,张某也一次性付清房款。关于过户,合同上约定1个月后完成。此后,张某实际占用该房屋,并多次催促李某配合过户。但因李某身患疾病,长期在武汉住院治疗,过户事宜一拖再拖。

2018年,因李某欠他人债务,被诉至法院。李某名下已出售给张某的该商业门面房因李某与他人的债务纠纷被法院查封,后进入执行程序,该房屋面临评估拍卖。此时,张某才知情,认为该房屋虽登记在李某名下,但早在2017年就已经出售给自己,遂向法院提出查封异议,要求解封、不予执行该房屋。后又提出执行异议之诉,要求确认其系房屋所有权人,排除强制执行。

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法院审理

一审法院认定,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,若同时满足下列四个条件,就能阻却执行:1.查封前签订合法有效书面买卖合同;2.查封前已合法占有;3.查封前已全款付清或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行;4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,张某、李某有真实的买卖合同,在2018年查封前已占有房屋,且已付清全部房款。因李某在外地住院的原因,迟迟未能回宜昌过户,非因购房者的原因未过户,符合前述情形。因此法院支持张某的诉求,确认该房屋归张某所有,不得执行该房屋。申请执行人不服一审,上诉至中院,后二审维持原判。

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法官说法

购房后,必须及时过户,若未过户,则可能出现名义产权人(卖房者)和实际产权人(购房者)相互冲突。按照《物权法》的物权公示公信原则,所有权以登记为准,因此房屋推定为名义产权人的财产。一旦名义产权人欠外债被诉讼,房屋则可能会被法院查封。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,本案房屋符合上述情形,故张某可以被认定为实际产权人,有权排除强制执行。

执行异议之诉,实际上就是权利的排序,优先保护哪种权利?购房在前、查封在后,表明购房者的权利产生在前,而申请执行人的债权请求权产生在后;存在合法的买卖关系,表明购房者买房系善意,并无恶意串通、转移卖房者责任财产的主观故意;查封前已合法占有,表明购房者享有物权期待权,这是一种准物权,高于申请执行人的债权;非因买受人原因未能过户,表明购房者无过错。