基本案情

2021年11月26日，李某（乙方）与某投资开发公司（甲方）签订租赁合同，李某承租其名下商务区的两间商铺用于娱乐经营，租期自2022年3月4日至2024年3月3日。合同约定甲方负责商务区内的治安、消防、安全等工作，如果商铺内的主体结构、公共设施发生损坏严响乙方正常使用的，甲方应及时负责维修，乙方予以配合。

2022年10月30日晚，李某承租商铺所在楼栋电缆井发生火灾，后被扑灭。案涉店铺一直关门至今。某投资开发公司遂将李某诉至法院，要求解除租赁合同并支付拖欠的租金及违约金。诉讼中，经法院现场勘查、组织调解，双方于2023年8月25日协商一致解除合同，李某当日腾退交还商铺。

法院审理

消防救援大队出具的《火灾事故认定书》未对火灾事故责任主体进行明确认定。法院现场勘查发现，案涉店铺火灾事故，源于店铺所在楼栋电缆井负1层起火产生的烟雾，上升到4楼渗透过店铺防火门，触发了店铺内天花板喷淋系统，导致喷水，事发凌晨无人看管，导致店铺内有大量积水。火灾对案涉店铺影响是有限的，并非店铺烧毁、倒塌而无法经营的程度。此情形下，李某理应迅速通知出租方抢修或自行维修，或解除合同退铺，而不是长期闭门锁店，直至原告起诉。

出租人负有保证适租义务、维修义务。案涉店铺的消防检修、火灾预防、灾后抢修等，主要义务人是出租方，某投资开发公司对火灾给李某造成的损失负有主要责任。

火灾属于不可抗力，因不可抗力导致不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，同时另一方应采取适当措施防止损失扩大。本案中，李某不履行减损义务，店铺空置近10个月，放任损失扩大，对扩大的损失应自担后果。法院酌情认定3个月的维修期，免除李某2022年11月1日至2023年1月31日的租金。自2023年2月1日至合同解除时的租金，视为被告自行扩大的损失，应予支付。

某投资开发公司作为出租方存在违约（对火灾预防、抢修负有主要责任），李某作为承租方亦有违约（拖欠租金）当合同双方均有违约时，各自承担相应责任。本案中，某投资开发公司违约在先，原告的违约引发了被告的违约，从平衡双方利益考虑，对原告主张的违约金不再支持。

二审法院维持原判。

法官说法

房屋租赁纠纷中，双方均违约，受损害方未尽到减轻损失义务，违反了诚信原则，不利于民事活动中利益的平衡和公平正义的体现。减损规则的目的是要促使受损害方采取合理措施减轻损失，避免社会资源的浪费。所以在日常生活的合同关系中，不能因为是对方违约在先就对损害后果放任不管、就认为一切损失理所应当由违约方承担。应及时采取适当措施防止损失扩大，同时积极维护自身合法权益。

法条检索

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务、但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期。