近日，西陵法院审结了一起建筑物区分所有权纠纷案。

案情回顾

原告：A小区业委会，被告：B房地产开发公司，B公司开发了A小区，A小区3号楼有31层，其中1-4层是临街商铺，5层为设备转换层，6-31层为住宅。2011年9月，B公 司与宜昌某婚纱摄影公司签订《租赁合同》，将5层平台出租给摄影公司使用，租期10年。原告认为B公司擅自出租收取租金，侵害其权益。故诉至西陵区人民法院，请求：

1、确认5层平台所有权归A小区全体业主。2、B公司返还租金235万元。

法院审理

法院认为，依据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、避难层、设备层或者设备间，属于建筑物共有部分，归业主共有。本案所涉A小区3号楼5层平台建筑规划为文体设施用房，并备注内设文体设施，依法属于设备转换层。该层房屋及平台属于全体业主共有，B公司擅自出租取得不当利益，应退还给A小区业委会，遂判决支持原告的诉求。

法官说法

何为设备转换层？

目前的高层建筑大多1-4层为商铺，4层以上为民用住宅，因商用和民用房屋结构不同，水、电、气管道走线不同，因此在楼房的3层或4层往往设置为设备转换层。该层大部分架空，虽然不能作为房屋居住使用，但在寸土寸金的城市地段，却有较高的市场价值，稍作装修即可作为办公室出租。

设备转换层是建筑物的一部分，物理上具有不可分性，属于建筑物的共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定“以下部分为共有部分：避难层、设备层或设备间等结构部分”。故设备转换层的所有权人为该栋楼房的全体业主，而非开发商、物业公司或某个业主。

本案中，B公司作为开发商，利用其信息优势地位，在前期业主委员会尚未组建、普通业主尚不知情下，擅自出租牟取利益，系不当得利，故法院判决B公司应予退还租金。