一是租期较长。从不动产租赁市场的正常形态来看，住宅、商业用房、工业用房的租赁合同大多数是一年期或者三年、五年期。虚假租赁合同双方约定的租期一般都超过五年，甚至是法定最长租期二十年，且多为一次性签订，而非多次续订。

二是租赁合同签订时间在设定抵押或法院查封之前。案外人往往通过倒签时间，将租赁合同落款时间设在抵押或查封前，以达到阻碍执行的目的。

三是约定租赁价格及支付方式异常。虚假租赁关系的租金普遍价格较低，往往低于市场价格，且租金相对固定，租赁期间内保持不变。支付方式异常主要体现在一次性支付大额租金，且大部分通过现金支付，出租人只出具收条作为支付凭据，无银行流水予以佐证。

四是不动产标的物占有异常。虚假租赁合同往往无占有之实，被执行人获悉法院拍卖或者查封信息时，才制造案外人已经实际占有标的物的假象，企图蒙混过关。同时，虚假的承租人在身份上往往为被执行人亲属或者有利害关系的相关人员。实践中，可以通过审查承租人是否对租赁物进行装修，是否支付物业费、水电费、燃气费，或是否以涉案房屋住址办理营业执照等方式确定其是否为实际占有使用。